🏆 HOMEBOLTONS: FİNANSAL DEĞERLEME RADARI

Sürüm: HOMEBOLTONS V7.6 PREMIUM 1

📋 Veri Giriş Paneli

İlan Metni veya Tapu Notu (Otomatik Ayrıştırma):

📄 Tapudan Otomatik Veri Aktar

Tapu fotoğrafını galeriden seçin veya kamerayla çekin. OCR sonucu kutulara aktarılmadan önce kontrol edilebilir.

🖼️ Galeriden Tapu Yükle 📷 Kamerayla Tapu Çek

Yeşil kutular yüksek güvenli, sarı kutular kontrol edilmesi gereken OCR alanlarını gösterir.

⚠️ OCR Verisi Onay Bekliyor

📍 Tapu Konum Bilgileri

Tapu OCR ile okunan il, ilçe ve mahalle/köy bilgilerini kontrol edin ve gerekirse düzeltin.

İl İlçe Mahalle / Köy

🔒 Ana veri kaynakları — Manuel + API

Her kutuya manuel veri girebilirsiniz. API yalnızca aşağıdaki desteklenen piyasa verilerini doldurur. Anahtarlar tarayıcıya gönderilmez. Gelen veriler için kaynak ve tarih gösterilir; son kararı siz verirsiniz.

API bağlantısı sunucuda etkinleştirilmelidir.

Toplam Arsa Alanı (m²):

Tapudaki Arsa Payı:

Tapudaki Arsa Paydası:

Toplam Alım Fiyatı (TL):

Binanın Yaşı:

Toplam Kat Sayısı:

Yapı yüksekliği (metre) — 4 kat ve üzeri için Yükseklik doğrulanmadan 4+ katlı binaya otomatik maliyet atanmaz.

Daire Brüt Alanı (m²):

Aylık Kira Getirisi (TL):

Bölge Kira Piyasası (TL): Bölgesel kira ve arsa m² değerlerini emsal araştırmanıza göre manuel girin.

Bölgesel kira referansını manuel girin; bu alan otomatik doldurulmaz.

Yıllık Enflasyon Beklentisi (%):

Konut Yıllık Artış Hızı (%):

Arsa m² Piyasası (TL/m²):

2026 İnşaat m² Yapım Maliyeti (TL/m²): Manuel giriş: İnşaat m² maliyetini doğruladığınız kaynaktan girin. Kat sayısına göre otomatik fiyat atanmaz.

🏦 Kaldıraçlı Alım Girişleri (Opsiyonel):

Kredi Kullanım Oranı (%):

Aylık Kredi Taksiti (TL):

📊 HOMEBOLTONS FİNANSAL BİLANÇO

Net Toprak Alanınız:0 m²

Arsa Net m² Maliyetiniz:0 TL / m²

Ödenen Konum Primi Çarpanı:0 Kat

SAF TOPRAK DEĞERİ ORANI:%0

BETON & KONUM BEDELİ ORANI:%0

💰 NET NAKİT AKIŞI VE GETİRİ ANALİZİ

Yıllık tahmini bakım ve yenileme payı:0 TL

Yıllık Emlak Vergisi (Binde 2):0 TL

Yıllık Tahmini Gelir Vergisi:0 TL

CEBE KALAN NET NAKİT AKIŞI:0 TL

Evin fiyatı kaç yıllık brüt kiraya eşit?0 Yıl

Kira ve fiyat artışı birlikte getiri puanı (hedef en az 2):0

🏦 KALDIRAÇLI ALIM & BORÇ ÖDEME RADARI

Kullanılan Kredi Tutarı:0 TL

Aylık Net Nakit Akışı:0 TL

Kira geliri kredi taksitini kaç kat karşılıyor?0

🎯 FİNANSAL DEĞERLENDİRME SONUÇLARI

🏷️ FİNANSAL FİYAT DEĞERLENDİRMESİ

Analiz sonucunda gösterilecek

🧭 FARKLI FİNANSAL GÖSTERGELERLE KONUT ANALİZİ

Bu bölüm evi farklı finansal açılardan inceler. Her başlığın altında hesaplamanın ne anlama geldiğini günlük dille görebilirsiniz. Gerekli bilgi yoksa sistem sonuç üretmez; hangi bilginin eksik olduğunu söyler.

🏆 GENEL FİNANSAL DEĞERLENDİRME

Olumlu / Toplam yaklaşım

— / 8

Değerlendirilenlerde başarı

—%

✓ 0 olumlu✕ 0 olumsuz/sınırda◷ 8 bekliyor

Analiz bekleniyor

Ana analiz tamamlandığında değerlendirmeler burada birleştirilir.

Bekleyen yaklaşımlar olumsuz kabul edilmez. Toplam olumlu oranı, kârlılık veya yatırım başarısı olasılığı değildir.

Graham – Fiyat uygunluğu: İstenen fiyat makul mü?Veri bekleniyor

Hesaplama bekleniyor.

Shiller – Fiyat / kira dengesi: Kira, fiyatı destekliyor mu?Veri bekleniyor

Hesaplama bekleniyor.

📊 Shiller – 10 yıllık tarihsel karşılaştırma (isteğe bağlı)

Ana ekranda ek kutu açılmaz. İsterseniz güvenilir geçmiş verileri tek CSV dosyasıyla yükleyebilirsiniz. Veri yüklenmezse bugünkü fiyat/kira hesabı çalışır; tarihsel karar beklemede kalır. İleride izinli veri servisi bağlanabilir.

Tarihsel veri CSV dosyası

CSV sütunları: year,priceToAnnualRent,cpiIndex. En az 10 farklı yıl gerekir. priceToAnnualRent = o yılın bölgesel ortalama konut fiyatı / yıllık brüt kira. cpiIndex = aynı yılın TÜFE endeksi. Veriler aynı bölge ve tutarlı yöntemle hazırlanmalıdır.

Veri durumuTarihsel veri bekleniyor

Konum—

Veri dönemi—

Veri kaynağı—

Otomatik API bağlantısı bu sürümde kapalıdır. Dosya cihazınızda okunur; sunucuya gönderilmez.

Bolton – Varlık gücü ve büyüme: Evin güçlü ve zayıf yanlarıVeri bekleniyor

Hesaplama bekleniyor.

Neff – Kira getirisi: Verdiğiniz paraya karşılık ne kazanıyorsunuz?Veri bekleniyor

Hesaplama bekleniyor.

Tobin – Arsa ve bina dengesi: Değer, istenen fiyatı karşılıyor mu?Veri bekleniyor

Hesaplama bekleniyor.

Markowitz – Portföy ve risk: Tek eve mi, farklı yatırımlara mı bağlısınız?Veri bekleniyor

Bu hesap, elinizdeki konutu başka bir konut veya yatırım sepetiyle karşılaştırır. Bu konutun getirisi ana analizden gelir. Diğer yatırım, korelasyon ve düşük riskli getiri verileri varsa API’den otomatik yüklenir; yoksa elle girilebilir. Bunlar tahmindir; kesin gelecek bilgisi değildir.

Bu konuttan beklenen yıllık toplam kazanç (%)

Bu evin fiyatı yıldan yıla ne kadar değişkenlik gösteriyor? (%)

Diğer konut veya yatırım sepetinden beklenen yıllık kazanç (%)

Diğer yatırımın yıllık değer değişimi / dalgalanma tahmini (%)

İki yatırımın fiyatları aynı yönde mi hareket ediyor? (-1 ile +1)

Daha düşük riskli bir yatırımın tahmini yıllık getirisi (%)

Ek piyasa verisi servisi bağlanırsa otomatik doldurulur; aksi halde manuel giriş mümkündür.

Hesaplama için yukarıdaki altı veriyi girin.

Buffett – Nakit akışı: Kira, masrafları karşılıyor mu?Veri bekleniyor

Hesaplama bekleniyor.

Damodaran – Gelecek değer analizi: Kira ve satış bugünden ne eder?Veri bekleniyor

Brüt kira üzerinden boş kalma payı düşülür; ana ekrandaki giderler bir kez hesaba katılır. Bu paneldeki ek gider ve bakım bütçesi, ana ekranda olmayan ilave tutarlar olmalıdır. Sonra kira artışı ve satış varsayımlarıyla gelecek paranın bugünkü değeri hesaplanır. Oranları yıllık girin.

Kiranın yılda beklenen artışı (%)

Evin boş kalması veya kiranın alınamaması (%)

Ana hesapta olmayan ek yıllık giderler (TL)

Üstteki hesaba eklenmemiş yıllık bakım ve yenileme gideri (TL)

Gelecekteki kazancı bugünkü parayla karşılaştırmak için yıllık oran (%)

Evi kaç yıl elde tutacağınız

Seçtiğiniz yılın sonunda evi kaç TL’ye satabileceğinizi düşünüyorsunuz?

Satış sırasında oluşacak masraf (%)

Gelecekteki kira artışı, iskonto oranı ve satış değeri varsayımlarını kendiniz girin. Otomatik gelecek değer tahmini kaldırılmıştır.

Hesaplama için gerekli varsayımları girin.

Finansal göstergeler nasıl okunmalı?

Graham: İstenen fiyat, hesaplanan yaklaşık değere göre ucuz mu pahalı mı?

Shiller: Ev fiyatı, yıllık kira gelirine göre ne kadar yüksek?

Bolton: Arsa payı ve bölgenin gelişimi evi destekliyor mu?

Neff: Ödenen paraya karşılık kira ve değer artışı ne sunuyor?

Tobin: Arsa ve binanın yeniden yapım maliyeti, istenen fiyatı açıklıyor mu?

Markowitz: Bu evin riski, diğer yatırımlarla birlikte düşünüldüğünde nasıl değişiyor?

Buffett: Kira gelirinden masraflar çıktıktan sonra elde para kalıyor mu?

Damodaran: Gelecekteki kira ve satış gelirleri bugünden bakınca ne kadar ediyor?

Bir başlığın olumlu çıkması tek başına yeterli değildir. Tapu, imar, bina durumu, gerçek satış fiyatları ve tüm masraflar ayrıca kontrol edilmelidir.

Önemli: Bu finansal göstergeler, konutu farklı yönlerden incelemek üzere HomeBoltons için uyarlanmıştır. Uzun dönemli fiyat ve kira karşılaştırmaları, alternatif yatırımlar ve gelecek kira, gider ve satış varsayımları için ek veri gerekebilir. Eksik bilgi varsa sonuç eksik kalır. Bu ekran eğitim ve ön değerlendirme içindir; resmî ekspertiz veya kişiye özel yatırım tavsiyesi değildir.

🏷️ Şirket veya kişisel logo (PDF raporuna eklenir)

📈 Tek Konut · Gelişmiş Finansal Analiz

Mevcut tek konut analizi korunur. Damodaran risk bazlı duyarlılık aracı ek bir karşılaştırmadır. Shiller tarihsel veri kontrolü ana analiz sırasında arka planda otomatik çalışır.

💰 Damodaran · Gelecekteki kira ve satış gelirinin bugünkü değeri

Daha düşük riskli yatırımın tahmini yıllık getirisi (%)

Konut yatırımının ek riskleri için beklediğiniz getiri (%)

Evi hızlı satamama riskine karşı ek getiri beklentisi (%)

Varsayılan yıllık getiri oranı kaç puan değişsin?

Gelecekte alacağınız paranın bugünkü karşılığını bulmak için üç beklenti toplanır: daha düşük riskli yatırım getirisi, konutun ek riski ve evi hızlı satamama riski. Bu oranlar sizin varsayımlarınızdır, canlı piyasa verisi değildir. Enflasyonlu tutarlar ile enflasyondan arındırılmış tutarları birbirine karıştırmayın.

🛡️ Tek Konut · Yatırım Kararı ve Doğrulama Merkezi

Bu bölüm mevcut sekiz finans yaklaşımının yerine geçmez. Ana analiz sonuçlarından bağımsız karar kontrolü yapar; eksik veriyi başarı saymaz. Shiller gerçek tarihsel API verisi bulunmadığında geçmiş fiyat/kira iddiası oluşturulmaz.

1. Üç değer ve Graham güvenlik marjı

Beklenmedik risklere karşı fiyatın ne kadar düşük olmasını istersiniz? (%)

Benzer evlerin piyasadaki tahmini değeri (TL, isteğe bağlı)

Finansal yatırım değeri, aşağıdaki risk bazlı Damodaran DCF varsayımlarından hesaplanır. Piyasa değeri kullanıcıdan gelirse ayrıca gösterilir; program bunları aynı değer gibi sunmaz.

2. Stres testi ve alternatif yatırım karşılaştırması

Ev boş kalırsa veya kira alınamazsa gelir kaybı (%)

Yıllık ek bakım maliyeti (TL)

Satış değerinde düşüş (%)

Parayı başka yatırıma koyarsanız tahmini yıllık getiri (%)

Stres testi bir olasılık tahmini değildir. Alternatif yatırım kıyası yalnızca nominal getiri varsayımıdır; vergiler, likidite ve risk eşdeğerliği garanti edilmez.

3. Geçmiş satışla doğrulama (geriye dönük test)

Geçmişte tahmin edilen değer (TL)

Aynı konutun gerçekleşmiş satış fiyatı (TL)

İki değer aynı konuta ve aynı hedef tarihe ait olmalı. Bu tek gözlemlik hata ölçümü, genel model doğruluğu anlamına gelmez.